기후변화와 부동산: 리스크 관리자가 투자 위원회에 참여해야 하는 이유

Schroders Real Estate에 따르면, 전 세계에서 기후변화에 가장 취약한 다섯 개 주요 도시 중 네 곳이 아시아 (도쿄, 선전, 홍콩과 상해)에 있다고 합니다.1 전 세계 탄소 배출량의 거의 40%를 부동산이 차지하고 있는 가운데,2 대부분의 주요 부동산 소유 기업들은 탄소 발자국을 줄이기 위해 구체적인 목표를 수립하였습니다. 아시아의 개발회사들도 이러한 움직임에 동참하고 있습니다. 미국을 제외하면, 중국이 2022년에 LEED 인증 건물이 가장 많은 국가가 되었고 인도가 그 뒤를 이었습니다. 한국과 필리핀도 상위 10위 안에 들었습니다.3

지속 가능한 부동산을 향한 변화는 개발회사의 수준을 넘어 투자자에게까지 확산되고 있습니다. ESG 기준이 통합된 투자 전략을 통해 ESG가 전략의 운영에 고려될 수 있게 하는 부동산 투자자들이 늘고 있습니다. 부동산 투자자들이 ESG 실사를 강조하는 추세가 인수, 임대, 자산 관리를 포함한 부동산 수명 주기 전체로 확대되고 있습니다.

하지만 여전히 문제가 남아 있습니다. 특히 임차인 유치 및 유지 등, 즉각적인 영향을 미치는 문제의 해결을 위한 노력이 상당히 많았지만, 장기적인 물리적 리스크의 해결에서 눈에 띄는 진전이 별로 없었던 것입니다. 이 부분에서 투자자들에게 큰 장애가 된 것은 두 가지입니다. 첫 번째는 투자자들이 기후변화의 영향이 투자 기간을 훌쩍 넘어설 것이라는 데 모두 동의한다는 것이고, 두 번째는 가격 책정 및 장기적인 리스크 완화에 대한 부동산 투자자들의 확신이 부족하다는 것입니다. 이러한 문제를 해결하고 극복하려면 기후변화에 대한 리스크를 반영한 의사 결정을 내릴 수 있도록 투자 위원회에 리스크 관리자가 참여해야 합니다.

아시아 주요 도시가 가진 취약성이 분명하게 드러나고 ESG가 부동산 부문에서 매우 핵심적인 사안으로 떠오르면서, 장기적인 물리적 리스크를 해결하는 것이 긴박한 과제가 되었습니다. 리스크 관리자와 숙련된 리스크 자문가가 협력하면 자산 가격 책정의 오류 가능성, 투자 기간 동안의 예상 가치, 현금 흐름이 프로젝트 수익률에 미치는 영향 그리고 향후 지금과 다른 기후 조건에서 밸류에이션에 미치는 전체적 영향까지 모두 고려할 수 있으므로 투자 전략의 성공에 도움이 됩니다.

기후 문제가 악화되는 상황에서 투자자 문제 이해하기

부동산 투자의 세계에서는, 특히 기후변화에 대한 우려가 높아지는 상황에서, 몇 가지 문제가 점점 또렷해지고 있습니다.

보험사의 위험 수용 범위와 요건의 변화

부동산 투자자들이 겪는 주된 어려움 중 하나는 자연 재해가 빈발하는 지역의 부동산 보험료가 급등하는 것입니다. 자연 재해의 위협이 더욱 뚜렷해지면서 취약한 지역 부동산에 대한 보험료 인플레이션이 나타나 투자자들의 수익에 부담을 주고 있습니다.

논의의 열쇠는 보험사에 있습니다. 10여년 전부터 매해 자연 재해에 기인한 재산 피해로 손실을 경험한 글로벌 보험사들은 보장 조건을 강화하고 보험료를 인상하는 동시에 보장 자산 선별에 매우 까다로운 기준을 적용하는 등의 손실 경감 조치를 취하고 있습니다. 또한 피보험자에게 공제금 확대 또는 자가 보험 유지를 통해 부동산 리스크 일부를 수용할 것을 요구하고 있습니다.

이와 관련하여 리스크 데이터에 관심이 집중되고 있습니다. 보험사들은 전체 리스크 데이터의 온전한 제공과 현장 조사 수행 및 기존 권고사항의 이행 여부 확인을 요구하고 있습니다. 인플레이션 상황에서 정확성을 보장하고 청구 시 비례 보전 조항의 적용을 초래하는 의도치 않은 과소 보험을 방지하기 위해 피보험자가 자신이 소유한 부동산의 밸류에이션을 업데이트하는 것도 매우 중요합니다. 비례 보전 조항 적용 시 피보험자는 자산 밸류에이션이 아닌 과소 보험의 비율에 따라 손실 중 일부를 부담해야 합니다.

따라서 자산의 고유한 취약성을 제대로 반영하고 이를 보호할 수 있는 보장을 확보하기 위해서는 전문가가 리스크를 정확하게 정량화하고 정확한 리스크 프로필을 공유하는 것이 필수적입니다. 결국 이를 통해 변동성에도 불구하고 기대 수익을 유지하되, 기후변화의 다면적인 문제를 해결하는 맞춤 보험 보장을 설계하는 것이 가능해집니다.

규제 및 이해관계자 문제의 복잡성 해결하기

부동산 투자자들은 기후변화로 인한 문제의 해결에 힘쓰는 동시에 미로처럼 복잡한 규제와 이해관계자 문제도 극복해야 합니다. 규제 지침의 변화와 이해관계자의 기대 수준 향상은 더 높은 투명성과 책임성을 요구하는 목소리로 이어졌습니다.

규제 문제는 다루기가 쉽지 않습니다. 홍콩 금융관리국(HKMA)이 “리스크 해소와 금융 포용성” 규정을 도입하는 등, 규제 당국의 요구가 갈수록 엄격해지는 가운데, 기후 공시 의무에 대한 압박도 높아지고 있습니다. 부동산을 소유한 상장회사, 부동산 관리회사, 부동산투자신탁(REIT)에 기후 리스크 익스포저에 대한 투명성 및 실사 강화를 의무화하는 규제 요건은 부동산 관련 기업이 받는 압력을 가중합니다.

부동산 소유 기업과 투자 기업들은 규제 외에도 이해관계자와 주주의 감시가 점점 엄격해지는 현실도 마주해야 합니다. 기후변화 문제 해결을 위한 운동으로 인해 기업이 투자와 경영 활동에 대한 책임에서 자유롭지 못한 상황이 지속되고 있으며, 따라서 리스크 관리자들은 지속가능성 및 윤리 기준을 맞춰 조직을 정비하고 견고한 위기관리 및 커뮤니케이션 계획을 수립하여 이를 기존의 리스크 관리 프레임워크로 통합해야 합니다.

변동성 속에서 비즈니스 연속성 보장하기

투자자들은 기존의 비즈니스 연속성 계획(BCP)의 포괄성을 재논의하고 평가할 필요가 있습니다. 정확한 기후 모델링 데이터에 토대하지 않은 기존 전략으로는 기상 이변 및 기후 관련 영업 중단의 특성 변화와 미세한 차이를 온전히 포착할 수 없습니다. 보험사 손실의 증가는 피보험자의 비용 증가로도 연결되며, 이에 따라 순영업이익이 감소하고 현재와 미래의 손실 빈도와 강도를 완화하기 위한 강화된 조치의 필요성이 높아졌습니다.

또한 투자자들은 시장의 움직임에 대응하고, 기후변화가 투자 기간을 넘어 부동산에 미칠 영향도 고려해야 합니다. 현재 더욱 강건한 자산 수준 예측 모델이 활용되고 있으며, 미래의 매수자들은 현금 흐름이 손상될 가능성은 없는지 확인하고 싶어합니다. 충격이 발생하면 그것이 무엇이든 보유 기간 종료 후 엑시트 시점에서 매도자의 수익률에 영향을 미칠 것입니다. 따라서 기후 및 예측 모델을 주기적으로 업데이트함으로써 BCP의 관련성을 유지하고 최신 데이터와 시나리오에 대한 민감성을 높일 수 있습니다.

리스크 관리자를 통해 보험사와 협력적이고 투명한 관계를 맺는 것 외에, 부동산 투자자들에게 중요한 것은 비즈니스 연속성 계획 수립에 대해 사전 예방적 태도를 취하는 것입니다.

미래를 향한 계획 수립

기후변화 문제의 다면성을 고려하면 부동산 소유 기업과 투자 기업이 기후변화 리스크 관리에 전체론적 접근법을 취해야 한다는 점은 매우 분명합니다. 리스크 관리자가 숙련된 리스크 자문가 및 보험 중개인과 협력하면 두 가지 이점을 얻을 수 있습니다. 첫째, 데이터 이용에서 기술과 전문성을 활용하여 기후 리스크의 사각지대를 식별하고 유의미한 조치에 높은 우선순위를 부여할 수 있고, 둘째, 이들이 가진 보험사 네트워크를 활용하여 기후 위험을 적절히 보장하는 비용 효과적인 맞춤형 리스크 전가 솔루션 고안할 수 있다는 것입니다.

이를 고려하면 부동산 소유 기업 또는 투자 기업에게 리스크 자문가가 가지는 가치를 명확히 알 수 있습니다. 리스크 관리자가 투자 위원회에 참여하여 긴밀히 협력하는 기업은 기후변화 리스크와 그에 따른 문제를 더욱 잘 이해할 수 있을 뿐만 아니라 가능성 있는 솔루션을 평가하고 올바른 행동 방침을 선택할 수 있습니다. 이는 단순히 리스크 관리자의 참여에 관한 것이 아닙니다. 이는 기후변화에 따른 문제가 증가하는 가운데 임원급에서 미래에 대한 예측과 신중한 균형감각 그리고 장기적 실행 가능성의 토대 위에서 의사 결정을 하기 위한 전략적인 움직임입니다.