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¿Conoce los seguros de crédito hipotecario?

Existen riesgos que pueden provocar la pérdida de una vivienda adquirida mediante un crédito hipotecario, pero pueden contratarse seguros para transferir esos riesgos.

08/23/2018 · 3 minutos

Al momento de pensar en comprar una casa o vivienda, muchas personas optan por adquirirla con un crédito hipotecario, de forma tal que puedan ir pagando mensualmente, por un periodo de 10, 15 o más  años, el valor del inmueble.

Durante ese periodo de tiempo se está expuesto a que ocurran eventos y situaciones que conlleven a no poder cumplir con el pago de las cuotas y, como consecuencia de ello, perder la vivienda. Nadie quiere estar en esta situación y es por eso que se deben contratar ciertos seguros y transferir estos riesgos a una compañía de seguros.

¿Cuáles son los riesgos a los cuales se está expuesto durante el período del crédito? A continuación nombro los más comunes, y si éstos son o no asegurables:

RIESGOS

CONDICIÓN

Muerte del titular

Asegurable

Invalidez por accidente

Asegurable

Invalidez x enfermedad

Asegurable

Detenido x delitos

No Asegurable

Quiebra de empresa familiar

No Asegurable

Pérdida de Empleo

Asegurable x algunos meses

Devaluación de moneda

No Asegurable

Desplome de vivienda

No Asegurable

Pérdida de la vivienda x terremoto / incendio

Asegurable

Pérdida de Vivienda x riesgos naturales

Asegurable

Existen muchos riesgos por los cuales podríamos dejar de pagar el crédito o perder la vivienda, algunos asegurables y otros no, pero quisiera centrar la atención en la posibilidad de perder la vivienda como consecuencia de un terremoto, riesgo de la naturaleza o incendio.

Cuando el banco hace la primera cotización del crédito hipotecario, presentan una hoja con una simulación de pagos a 10, 15 o 20 años, pero es casi seguro que ninguno de los ejecutivos que hicieron la simulación informó sobre la suma asegurada de la vivienda.

La suma asegurada es el concepto más importante en los seguros de viviendas. Es la base de cálculo de la prima (costo del seguro) y la indemnización máxima que se recibirá en caso de una pérdida total. Si no establecemos desde el comienzo una suma asegurada adecuada y correcta, corremos el riesgo de recibir indemnizaciones menores al valor real de la propiedad y, consecuentemente, perder todo el capital pagado durante varios años.

¿Cuál debe ser la suma asegurada correcta y qué indemnización se debe recibir?

Al momento que ocurre un terremoto o desastre natural y se destruye la vivienda, lo que uno desea es que la compañía de seguros le reconozca un valor que permita volver a estar como antes de ocurrido el evento. Esto es, tener el dinero suficiente para reconstruir la casa o comprar un nuevo departamento. Para que esto suceda, el valor asegurado de la vivienda debe ser el correcto.

Si su vivienda es una casa, el valor correcto es el de reconstrucción. El banco, antes de realizar el desembolso del crédito, envía un tasador quien inicia el análisis del valor de la vivienda, considerando el valor de reconstrucción. Es decir, el valor de reconstrucción se encuentra claramente indicado en la tasación y es muy fácil identificarlo. Hay que tener en cuenta que el valor de reconstrucción de hace 10 años no es el mismo hoy, y por esta razón su póliza podría tener una suma asegurada infra-asegurada (menor al valor real de reconstrucción). En este caso, recomendamos revisar nuevamente el valor y, de ser necesario, solicitar el cambio al banco. Si no se hace el cambio, con la indemnización que se reciba no se podrá reconstruir la vivienda.

En caso tenga un departamento, la valorización es más complicada. No sabemos si los otros propietarios de departamentos en el edificio querrán reconstruir, en caso que el edificio se declare inhabitable como consecuencia de un terremoto o incendio. Lo más probable es que no todos tengan la capacidad de hacerlo y en consecuencia sea imposible volver a reconstruir el edificio. Si el crédito hipotecario tiene el valor de reconstrucción del departamento en caso de siniestro, con la indemnización recibida no se podrá comprar otro departamento.

La forma óptima de asegurar un departamento (propiedad horizontal) es considerando el valor comercial. Es decir, el valor que representaría volver a comprar un departamento de las mismas características. De esta manera la inversión estará protegida y en caso ocurra un evento de magnitud que genere la pérdida de la propiedad, podamos, con la indemnización de la compañía de seguros, comprar otro similar a la que teníamos.

En conclusión, ya sea una casa o un apartamento, actualizar el valor asegurado en su crédito hipotecario le generará un incremento en la cuota mensual, pero en caso de ocurrir un evento la indemnización que recibirá permitirá reconstruir o comprar una nueva vivienda.